Анализ доходов и расходов

На основе доходного подхода оценку недвижимости начинают с определения потенциального валового дохода.

Под потенциальным валовым доходом понимают максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости, определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100%-й загрузке площадей

Расчет потенциального валового дохода производится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сопоставимых объектов недвижимости.

Существуют арендные платы: рыночная - применяется в период действия договора аренды, и контрактная - является постоянной в этот период.

Расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.

Далее определяется действительный валовый доход.

Потенциальным валовым доходом за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов называют действительным валовым доходом, который вычисляется по формуле:

EGI= PGI-V & L,

где EGI - действительный валовой доход от объекта;

PGI - потенциальный валовой доход;

V & L - потери арендной платы из-за наличия вакантных помещений и безнадежных платежей.

Затем рассчитывается чистый операционный доход.

Чистый операционный доход - это действительный валовый доход от объекта оценки за исключением операционных затрат.

NOI = EG - ОЕ,

где NOI - чистый операционный доход;

ОЕ - операционные расходы.

Операционные расходы - это затраты на поддержание воспроизводства дохода от имущества.

Расходы собственника недвижимости подразделяются на постоянные расходы (FE), переменные расходы (VE) и резервы (RR):

ОЕ = FE + VE + RR

Постоянные расходы - это затраты, практически независящие или незначительно зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости, например расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество.

Переменные расходы - это эксплуатационные расходы, они необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет расходов по эксплуатации объекта оценки основан на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных расходов на данном рынке. Переменные расходы находятся в прямой зависимости от стоимости строительства, площади и технических характеристик зданий или сооружений, особенностей инженерных решений.

Резервы - затраты, связанные с объектом недвижимости, их нужно произвести не более одного раза в несколько лет. Величина резервных затрат изменяется с течением времени. Например, к резервным затратам можно отнести благоустройство пешеходных дорожек, подъездов к зданию.

Автор: Бурханова Н.М.

<< Назад: Основные положения доходного подхода

>> Вперед: Применение доходного подхода при финансировании недвижимости

Рекомендуем интересные статьи раздела Конспекты лекций, шпаргалки:

▪ Общая психология. Шпаргалка

▪ Право интеллектуальной собственности. Шпаргалка

▪ Философия науки и техники. Конспект лекций

Смотрите другие статьи раздела Конспекты лекций, шпаргалки.

Читайте и пишите полезные комментарии к этой статье.

<< Назад

Последние новости науки и техники, новинки электроники:

Атомный секрет вечного блеска золота 20.06.2026

Золото издавна считается символом вечности и благородства не только из-за своей редкости, но и благодаря удивительной химической стойкости. В отличие от большинства металлов, оно не окисляется на воздухе, не тускнеет и не покрывается ржавчиной даже спустя тысячелетия. Эта уникальная инертность позволила золотым артефактам сохранять первозданный блеск с древних времен. Однако точный механизм такой защиты долго оставался загадкой для ученых. Недавнее исследование американских химиков-вычислителей раскрыло, что дело не просто в слабом взаимодействии с кислородом, а в особой атомной структуре поверхности металла. Сотрудники Тулейнского университета Санту Бисвас и Мэтью М. Монтемор провели детальное компьютерное моделирование, чтобы понять, как молекулы кислорода взаимодействуют с поверхностью золота. Ученые сравнили два основных типа атомных структур: "реконструированные" и "нереконструированные" поверхности. Было доказано, что природная способность золота к перестройке атомов играет кл ...>>

Смарфон Realme 16T 5G 20.06.2026

В сегменте доступных смартфонов с акцентом на длительную работу без подзарядки компания Realme представила интересную новинку - модель Realme 16T 5G. Главным преимуществом устройства стала по-настоящему впечатляющая батарея емкостью 8000 мАч, которая способна обеспечить до трех дней автономной работы при умеренном использовании. При этом инженерам удалось сохранить относительно компактный корпус толщиной менее 9 мм и вес всего 224 грамма, что делает смартфон удобным для повседневного ношения несмотря на внушительный аккумулятор. Смартфон оснащен большим 6,8-дюймовым LCD-дисплеем с высокой частотой обновления 144 Гц и пиковой яркостью до 1200 нит. Такое сочетание обеспечивает плавную картинку в динамичных сценах и комфортное восприятие контента даже под прямыми солнечными лучами. За производительность отвечает энергоэффективный процессор MediaTek Dimensity 6300, дополненный оперативной памятью LPDDR4X и накопителем UFS 2.2. Для эффективного отвода тепла во время продолжительных нагру ...>>

Проблема набора веса после 40 19.06.2026

С возрастом многие люди замечают, что поддерживать привычный вес становится все сложнее, даже если рацион и уровень активности существенно не меняются. Ученые из Каролинского института в Швеции раскрыли одну из ключевых биологических причин этого явления. Они показали, что с годами в жировой ткани замедляется процесс обновления липидов, из-за чего организм постепенно накапливает жир. Это естественное возрастное изменение объясняет, почему после 40 лет тело начинает "работать" иначе, способствуя набору веса. В долгосрочном исследовании специалисты наблюдали за жировой тканью 54 мужчин и женщин на протяжении в среднем 13 лет. Независимо от того, набирали участники вес или, наоборот, худели, у всех без исключения скорость липидного обмена в жировых клетках заметно снижалась. Жир в клетках обновляется все медленнее, и этот процесс происходит автоматически с течением времени. Те, кто не компенсировал замедление уменьшением калорийности питания, в среднем набирали около 20% от исходного в ...>>

Случайная новость из Архива Хороший холестерин защищает от сепсиса 01.04.2022 "Хорошим холестерином" называют липопротеины высокой плотности, или ЛПВП - большие молекулярные комплексы из липидов и белков. Чем их больше, тем меньше в крови "плохого холестерина", то есть липопротеинов низкой и очень низкой плотности. "Плохой холестерин" повышает вероятность атеросклероза, "хороший" - снижает, собственно, поэтому их так и называют. Липопротеины переносят липиды с места на место, от ткани к ткани, и в таком качестве они влияют на различные физиологические процессы - не только на метаболизм липидов, но и, например, на иммунитет. Сотрудники Университета Кентукки и Мичиганского университета заметили, что у больных сепсисом уровень "хорошего холестерина" обычно ниже, чем у здоровых, и чем он ниже, тем хуже клинический прогноз. Сепсисом, или заражением крови, называют воспалительную реакцию на бактериальное заражение. Воспаление может быть настолько сильным, что выведет из строя некоторые органы и приведет к смерти. Эксперименты с мышами подтвердили, что уровень ЛПВП связан с септическим воспалением: животные, у которых их было заведомо мало, с большей вероятностью получали сепсис при бактериальном заражении. Вероятно, ЛПВП каким-то образом помогают контролировать воспалительную реакцию, чтобы она не обернулась ущербом. Повышая уровень "хорошего холестерина", можно справиться с уже начавшимся сепсисом. У липопротеинов высокой плотности есть синтетические аналоги, которые действуют так же, как настоящие ЛПВП; клинические исследования говорят, что такие аналоги достаточно эффективны в предотвращении сердечно-сосудистых заболеваний. Один из этих аналогов вводили мышам с сепсисом, после чего воспаление у них слабело, внутренние органы (например, почки) начинали лучше работать, и в целом мыши с большей вероятностью выживали. Вполне возможно, что аналоги "хорошего холестерина" можно будет использовать и у людей.

Другие интересные новости:

▪ Пузырьки против ураганов

▪ Экологичный способ получения ванилина

▪ Выяснена главная причина развития рака

▪ Нейроны одиночества

▪ Бревна в стекле

Лента новостей науки и техники, новинок электроники

Интересные материалы Бесплатной технической библиотеки:

▪ раздел сайта Интересные факты. Подборка статей

▪ статья Фрэнк Синатра. Знаменитые афоризмы

▪ статья У каких млекопитающих гомосексуализм часто превалирует над гетеросексуализмом? Подробный ответ

▪ статья Бригадир растениеводства. Типовая инструкция по охране труда

▪ статья 4-канальный микропроцессорный таймер, термостат, часы для системы Умный дом. Энциклопедия радиоэлектроники и электротехники

▪ статья Загадки про цветы и растения

Оставьте свой комментарий к этой статье:

www.diagram.com.ua
2000-2026