Анализ доходов и расходов

На основе доходного подхода оценку недвижимости начинают с определения потенциального валового дохода.

Под потенциальным валовым доходом понимают максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости, определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100%-й загрузке площадей

Расчет потенциального валового дохода производится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сопоставимых объектов недвижимости.

Существуют арендные платы: рыночная - применяется в период действия договора аренды, и контрактная - является постоянной в этот период.

Расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.

Далее определяется действительный валовый доход.

Потенциальным валовым доходом за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов называют действительным валовым доходом, который вычисляется по формуле:

EGI= PGI-V & L,

где EGI - действительный валовой доход от объекта;

PGI - потенциальный валовой доход;

V & L - потери арендной платы из-за наличия вакантных помещений и безнадежных платежей.

Затем рассчитывается чистый операционный доход.

Чистый операционный доход - это действительный валовый доход от объекта оценки за исключением операционных затрат.

NOI = EG - ОЕ,

где NOI - чистый операционный доход;

ОЕ - операционные расходы.

Операционные расходы - это затраты на поддержание воспроизводства дохода от имущества.

Расходы собственника недвижимости подразделяются на постоянные расходы (FE), переменные расходы (VE) и резервы (RR):

ОЕ = FE + VE + RR

Постоянные расходы - это затраты, практически независящие или незначительно зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости, например расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество.

Переменные расходы - это эксплуатационные расходы, они необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет расходов по эксплуатации объекта оценки основан на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных расходов на данном рынке. Переменные расходы находятся в прямой зависимости от стоимости строительства, площади и технических характеристик зданий или сооружений, особенностей инженерных решений.

Резервы - затраты, связанные с объектом недвижимости, их нужно произвести не более одного раза в несколько лет. Величина резервных затрат изменяется с течением времени. Например, к резервным затратам можно отнести благоустройство пешеходных дорожек, подъездов к зданию.

Автор: Бурханова Н.М.

<< Назад: Основные положения доходного подхода

>> Вперед: Применение доходного подхода при финансировании недвижимости

Рекомендуем интересные статьи раздела Конспекты лекций, шпаргалки:

▪ Маркетинг. Шпаргалка

▪ Планирование на предприятии. Шпаргалка

▪ Русская литература XX века в кратком изложении. Шпаргалка

Смотрите другие статьи раздела Конспекты лекций, шпаргалки.

Читайте и пишите полезные комментарии к этой статье.

<< Назад

Последние новости науки и техники, новинки электроники:

Атомный секрет вечного блеска золота 20.06.2026

Золото издавна считается символом вечности и благородства не только из-за своей редкости, но и благодаря удивительной химической стойкости. В отличие от большинства металлов, оно не окисляется на воздухе, не тускнеет и не покрывается ржавчиной даже спустя тысячелетия. Эта уникальная инертность позволила золотым артефактам сохранять первозданный блеск с древних времен. Однако точный механизм такой защиты долго оставался загадкой для ученых. Недавнее исследование американских химиков-вычислителей раскрыло, что дело не просто в слабом взаимодействии с кислородом, а в особой атомной структуре поверхности металла. Сотрудники Тулейнского университета Санту Бисвас и Мэтью М. Монтемор провели детальное компьютерное моделирование, чтобы понять, как молекулы кислорода взаимодействуют с поверхностью золота. Ученые сравнили два основных типа атомных структур: "реконструированные" и "нереконструированные" поверхности. Было доказано, что природная способность золота к перестройке атомов играет кл ...>>

Смарфон Realme 16T 5G 20.06.2026

В сегменте доступных смартфонов с акцентом на длительную работу без подзарядки компания Realme представила интересную новинку - модель Realme 16T 5G. Главным преимуществом устройства стала по-настоящему впечатляющая батарея емкостью 8000 мАч, которая способна обеспечить до трех дней автономной работы при умеренном использовании. При этом инженерам удалось сохранить относительно компактный корпус толщиной менее 9 мм и вес всего 224 грамма, что делает смартфон удобным для повседневного ношения несмотря на внушительный аккумулятор. Смартфон оснащен большим 6,8-дюймовым LCD-дисплеем с высокой частотой обновления 144 Гц и пиковой яркостью до 1200 нит. Такое сочетание обеспечивает плавную картинку в динамичных сценах и комфортное восприятие контента даже под прямыми солнечными лучами. За производительность отвечает энергоэффективный процессор MediaTek Dimensity 6300, дополненный оперативной памятью LPDDR4X и накопителем UFS 2.2. Для эффективного отвода тепла во время продолжительных нагру ...>>

Проблема набора веса после 40 19.06.2026

С возрастом многие люди замечают, что поддерживать привычный вес становится все сложнее, даже если рацион и уровень активности существенно не меняются. Ученые из Каролинского института в Швеции раскрыли одну из ключевых биологических причин этого явления. Они показали, что с годами в жировой ткани замедляется процесс обновления липидов, из-за чего организм постепенно накапливает жир. Это естественное возрастное изменение объясняет, почему после 40 лет тело начинает "работать" иначе, способствуя набору веса. В долгосрочном исследовании специалисты наблюдали за жировой тканью 54 мужчин и женщин на протяжении в среднем 13 лет. Независимо от того, набирали участники вес или, наоборот, худели, у всех без исключения скорость липидного обмена в жировых клетках заметно снижалась. Жир в клетках обновляется все медленнее, и этот процесс происходит автоматически с течением времени. Те, кто не компенсировал замедление уменьшением калорийности питания, в среднем набирали около 20% от исходного в ...>>

Случайная новость из Архива Адаптеры питания SGA до 60 Вт 09.07.2016 Компания Mean Well выпустила новое семейство узких адаптеров (SGA) подключаемых непосредственно в электрическую розетку (настенное исполнение). Семейство состоит из пяти серий SGA12E, SGA18E, SGA25E, SGA40E, SGA60E с выходной мощностью от 12 до 60 Вт. Особенностью адаптеров является то, что все они имеют компактные габариты и вставляются в электрическую розетку вплоть до мощности 60 Вт, причем еще остается место для соседних устройств (если используется розетка на несколько посадочных мест). Ширина корпуса самого мощного адаптера не превышает внутреннего диаметра розетки. В серии SGA12E имеется модель (SGA12E05-USB) с выходом USB для зарядки различных энергоемких гаджетов с зарядным током до 2,4 А (смартфоны, планшеты и т.п.). Адаптеры соответствуют международным требованиям по энергоэффективности EISA 2007/DoE (уровень VI) с ультра низким потреблением энергии на холостом ходу (<75/150 мВт в зависимости от напряжения). Для подключения к устройству адаптеры имеют стандартный разъем с размерами 2,1х5,5х11 мм. Во всех изделиях реализована защита от КЗ, перегрузки, превышения выходного напряжения, а по электробезопасности они соответствуют II классу (защитное заземление не требуется). Адаптеры можно применять для питания различных бытовых и промышленных устройств, офисного и телекоммуникационного оборудования. Основные технические параметры адаптеров семейства SGA Выходная мощность из ряда 12/18/25/40/60 Вт Выходное напряжение из ряда 5/7,5/9/12/15/18/24/48 В Диапазон входного напряжения 90-264 В Электрическая прочность изоляции вход-выход 4242 В (пост.) II класс по электробезопасности Ширина корпуса 27,4 мм (12 Вт); 32 мм (18/25/40 Вт); 35 мм (60 Вт) Гарантия 3 года

Другие интересные новости:

▪ Ульразвуком по позвоночнику

▪ Аттомикроскоп для наблюдения за сверхбыстрыми процессами

▪ Управление человекоподобным роботом через 5G-сеть

▪ Влияние живых елок на состав воздуха в помещении

▪ Надежная ядерная батарейка

Лента новостей науки и техники, новинок электроники

Интересные материалы Бесплатной технической библиотеки:

▪ раздел сайта Компьютерные устройства. Подборка статей

▪ статья Майкл Фарадей. Знаменитые афоризмы

▪ статья Кто такие тамплиеры и почему они так назывались? Подробный ответ

▪ статья Изготовление печатных плат. Советы радиолюбителям

▪ статья Сумеречный автомат включения освещения. Энциклопедия радиоэлектроники и электротехники

▪ статья В ту же грань. Секрет фокуса

Оставьте свой комментарий к этой статье:

www.diagram.com.ua
2000-2026