Основные положения доходного подхода

Доходный подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. В доходном подходе для оценки недвижимости нужно иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, которые имеются в распоряжении инвестора

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Предпосылкой для расчета стоимости недвижимости на основе доходного подхода считают ее сдачу в аренду. Капитализация дохода осуществляется для преобразования будущих доходов от объектов недвижимости в текущую стоимость.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Базовая формула доходного подхода:

V = I / R,

где V - стоимость недвижимости

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;

R - норма дохода или прибыли.

Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли.

Под доходом понимают чистый операционный доход который способна приносить недвижимость за год.

Норма прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Существует два основных направления капитализации:

1) прямая капитализация;

2) капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

Годовой доход и ставка капитализации - это две величины, которые рассматриваются при прямой капитализации. Отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость. Этот показатель называется ставкой капитализации. В результате анализа доходов в течение периода владения недвижимым имуществом определяется ожидаемый доход от объекта недвижимости, но при этом учитывается, предполагается ли уменьшение или рост доходов, каков риск вложений в недвижимость для заемного и собственного капитала.

Под ставкой дисконтирования понимается норма сложного процента, применяемая при перерасчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, которые возникают в результате использования имущества.

Основные этапы оценки имущества доходным подходом:

1) расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;

2) расчет действительного валового дохода;

3) расчет расходов, связанных с объектом оценки - это условно-постоянные, условно-переменные, резервные расходы;

4) определение величины чистого операционного дохода;

5) преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость: прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям.

Автор: Бурханова Н.М.

<< Назад: Применение затратного подхода

>> Вперед: Анализ доходов и расходов

Рекомендуем интересные статьи раздела Конспекты лекций, шпаргалки:

▪ Криминалистика. Конспект лекций

▪ Уголовное право. Общая и Особенная часть. Шпаргалка

▪ Детская хирургия. Конспект лекций

Смотрите другие статьи раздела Конспекты лекций, шпаргалки.

Читайте и пишите полезные комментарии к этой статье.

<< Назад

Последние новости науки и техники, новинки электроники:

Лабораторная модель прогнозирования землетрясений 30.11.2025

Предсказание землетрясений остается одной из самых сложных задач геофизики. Несмотря на развитие сейсмологии, ученые все еще не могут точно определить момент начала разрушительного движения разломов. Недавние эксперименты американских исследователей открывают новые горизонты: впервые удалось наблюдать микроскопические изменения в контактной зоне разломов, которые предшествуют землетрясению. Группа под руководством Сильвена Барбота обнаружила, что "реальная площадь контакта" - участки, где поверхности разлома действительно соприкасаются - изменяется за миллисекунды до высвобождения накопленной энергии. "Мы открыли окно в сердце механики землетрясений", - отмечает Барбот. Эти изменения позволяют фиксировать этапы зарождения сейсмического события еще до появления традиционных сейсмических волн. Для наблюдений ученые использовали прозрачные акриловые материалы, через которые можно было отслеживать световые изменения в зоне контакта. В ходе искусственного моделирования примерно 30% ко ...>>

Музыка как естественный анальгетик 30.11.2025

Ученые все активнее исследуют немедикаментозные способы облегчения боли. Одним из перспективных направлений становится использование музыки, которая способна воздействовать на эмоциональное состояние и когнитивное восприятие боли. Новое исследование международной группы специалистов демонстрирует, что даже кратковременное прослушивание любимых композиций может значительно снижать болевые ощущения у пациентов с острой болью в спине. В эксперименте участвовали пациенты, обратившиеся за помощью в отделение неотложной помощи с выраженной болью в спине. Им предлагалось на протяжении десяти минут слушать свои любимые музыкальные треки. Уже после этой короткой сессии врачи фиксировали заметное уменьшение интенсивности боли как в состоянии покоя, так и при движениях. Авторы исследования подчеркивают, что музыка не устраняет саму причину боли. Тем не менее, она воздействует на эмоциональный фон пациента, снижает уровень тревожности и отвлекает внимание, что в сумме приводит к субъективном ...>>

Алкоголь может привести к слобоумию 29.11.2025

Проблема влияния алкоголя на стареющий мозг давно вызывает интерес как у врачей, так и у исследователей когнитивного старения. В последние годы стало очевидно, что границы "безопасного" употребления спиртного размываются, и новое крупное исследование, проведенное международной группой ученых, вновь указывает на это. Работы Оксфордского университета, выполненные совместно с исследователями из Йельского и Кембриджского университетов, показывают: даже небольшие дозы алкоголя способны ускорять когнитивный спад. Команда проанализировала данные более чем 500 тысяч участников из британского биобанка и американской Программы миллионов ветеранов. Дополнительно был выполнен метаанализ сорока пяти исследований, в общей сложности включавших сведения о 2,4 миллиона человек. Такой масштаб позволил оценить не только прямую связь между употреблением спиртного и развитием деменции, но и влияние генетической предрасположенности. Один из наиболее тревожных результатов касается людей с повышенным ге ...>>

Случайная новость из Архива Однокристальная система Dimensity 9000 24.11.2021 Компания MediaTek представила однокристальную систему Dimensity 9000 - флагманскую платформу для смартфонов 2022 года. В одном новинка выгодно отличается от платформ Qualcomm и Apple - это первая в мире SoC, производимая по техпроцессу 4 нм. Теоретически это дает ей преимущество в плане более низкого энергопотребления. Впрочем, разница c 5-нанометровыми SoC Qualcomm и Apple невелика. Производство Dimensity 9000 доверено TSMC, готовые устройства на базе новой платформы обещаны уже в первом квартале 2022 года, то есть флагманы на Snapdragon 898 и Dimensity 9000 появятся практически одновременно. Предварительные данные о конфигурации SoC полностью подтвердились официальными. CPU платформы трехкластерный, с одним ядром Arm Cortex-X2 частотой 3,05 ГГц, тремя ядрами Arm Cortex-A710 частотой 2,85 ГГц и четырьмя Cortex-A510 частотой 1,8 ГГц. В роли GPU выступил 10-ядерный ускоритель Arm Mali-G710. Также в конфигурации однокристальной системы шестиядерный модуль APU пятого поколения для ускорения задач ИИ и совершенно новый 18-разрядный цифровой сигнальный процессор с поддержкой камер разрешением до 320 Мп (!) и поддержкой одновременной записи трех потоков видео 4К HDR (или одновременного захвата трех 32-мегапиксельных фото). Платформа поддерживает память LPDDR5X и экраны Full HD+ с кадровой частотой 180 Гц (или WQHD+ с кадровой частотой 144 Гц). Есть встроенный модем 5G, модули Wi-Fi 6E и Bluetooth 5.3. Платформа уже позитивно отметилась в тестах: смартфон Vivo на ее базе впервые для Android-сегмента набрал более миллиона баллов в AnTuTu. Вероятно, дебютирующая примерно через две недели SoC Qualcomm Snapdragon 898 будет не менее мощной, однако для MediaTek это прецедент: впервые платформа тайваньской компании будет на равных конкурировать с американским конкурентом. Глава Redmi Лу Вейбинг (Lu Weibing) сразу после анонса Dimensity 9000 поинтересовался у пользователей социальной сети Weibo о том, как они восприняли новинку. Очевидно, Redmi уже готовит флагман на этой SoC. По предварительным данным, он войдет в состав серии смартфонов Redmi K50.

Другие интересные новости:

▪ AMD прекращает выпуск процессоров Athlon 500 мГц

▪ Суперкомпьютер Aurora

▪ Микроконтронтроллерная плата Raspberry Pi Pico

▪ Связь между загрязнением воздуха и грозами с молниями

▪ Сетчатка из стволовых клеток

Лента новостей науки и техники, новинок электроники

Интересные материалы Бесплатной технической библиотеки:

▪ раздел сайта Дозиметры. Подборка статей

▪ статья Что ценно, то не ново, а что ново, то не ценно. Крылатое выражение

▪ статья Что символизируют кольца на Олимпийском флаге и эмблемах Олимпийских игр? Подробный ответ

▪ статья Прессовщик эмали. Должностная инструкция

▪ статья Электронная игра Кто первый? Энциклопедия радиоэлектроники и электротехники

▪ статья Страшилка из зеркала. Физический эксперимент

Оставьте свой комментарий к этой статье:

www.diagram.com.ua
2000-2025